全球资本逐利，全球产业转移的基本逻辑是不断寻求劳动力、土地、资本和技术等生产要素价格“洼地”。在近年来中国人力成本红利消失以及中美贸易战等复杂形势下，低端制造转移东南亚、高端制造回流欧美的产业转移，成为了中国实体经济断档下行的主要原因之一，倒逼中国产业走向转型升级之路。 在国内地区，以北上广深为主的一线城市开始优先推动转型升级，推动高新技术产业的更迭，促使产业在地域间的转移。产业地产作为企业发展的核心载体，充当着汇聚资源、产业服务、平台服务等多方面的角色，在新时期又会面临着哪些发展机遇呢? 一、产业转移仍在继续，产业结构快速变化 随着新一轮的产业更迭，全国产业结构呈现出了多样的变化。北上广深作为一线城市，随着用工、土地、生活等关键性成本快速上升，与此同时“前店后厂”的区域发展模式开始随着物流体系和信息技术的逐渐发展，企业将生产部门逐渐转移至内地，而部分中小企业由于抗风险能力较差，逐渐将企业总部转移至其他地区，企业经验模式也向 “一线城市销售部门+内地总部基地”的模式发展。 以深圳为例，根据深圳市政府发布的《深圳市2018年中小企业发展情况的专项工作报告》中显示，2016-2018年，深圳一共外迁192家企业(官方统计)，深圳传统优势产业——电子信息产业领域的企业外迁加速，其中50%以上产值过亿。 仅仅从官方渠道的数据来看，深圳产业转移趋势明显，并且作为对成本最为敏感的实体经济而言，一线城市过高经营成本直接促使了产业转移的发生，而对于成本控制相对宽松，高端人才需求旺盛的高新技术企业的产业化进程较慢，直接导致了一线城市产业断层。 另外，由于内地产业园以及政府逐渐加大对于一线城市高新技术企业的招商力度，也在进一步推动了区间的产业转移，构筑了企业家实现转移的心理基础和成本基础。2019年深圳写字楼的空置率高达30%，前海地区写字楼的空置率更是高于这个数值，那么在无法避免的产业转移情况下，产业地产应该如何借势发展? 二、重视前导研究，确定产业和产品定位 项目的前期产业研究及定位，不能生搬硬套，必须因地制宜，不能创新过度，只玩概念，必须能落地，在项目的产业研策过程中若不能深入了解产业的真正产业发展历程、结构与趋势，其做出的产业定位的适应性土壤不够、产业生态化不足、信息化不全面、产业关联性弱、后期执行落地性差。 例如深圳近两年来，产业地产开始疯狂兴起，其核心的驱动因素为房地产企业转型产业地产，由于在深圳能够实现购房的人群基本上都为高净值人群，因此以常规房地产开发方式来选择产业地产的发展模式，无外乎是高端写字楼、酒店服务配套等在内的写字楼群。大量雷同的写字楼业态开始在深圳出现，再加上近两年来中国经济下行、中美贸易战等外在因素导致企业步履维艰，造成了深圳楼多人少的局面。因此，面对如火如荼的产业地产竞争中，如果从前期研究定位上找准方向就成为了产业地产的核心要素之一。 了解产业转移趋势，关注行业变化驱动因素，确定核心产品定位。就区域而言，产业地产商需要提前对于整个区域的产业结构、产业转移情况、宏观经济环境、区域政策、本地产业特征、区域内其他产业园的主要定位等内容进行摸底和研究，时刻关注外部环境、产业政策和内生产业结构的变化，再结合自身特色进行产业的核心定位，包括在产品形态、产品类型、产品客户群体、产品开发顺序、产业租售比例、政府关系等多方面的确定。 以深圳天安云谷为例，以周边企业诉求以及区域发展诉求为核心，一抓重点企业(以华为为重点，便于后期招商与宣传)，二推政府服务(政府工作点、地铁交通、重点企业服务等)，三瞄周边企业诉求(大部分企业均为周边工厂企业，需要办公场所，提升形象)，四强企业运营服务(便于强化后期租赁比例)，五重视商业配套建设(周边有大量楼盘却无商业综合体，且华为员工消费能力强)等等因素促成了天安云谷现在的成功。 三、产业地产的发展机遇 产业园产业地产发展机遇：重视产业链打造和企业运营服务，专业化园区或成下一个产业地产的核心关注点。那么对于产业地产而言，目前所面临的外部环境势必会引发新的一轮的产业转移，但共享办公、远程办公等模式进一步减少了对于办公区间的需求，并且由于疫情对于经济的影响，因此产业地产必须从产品设计层面向产业链生态链上做文章，重视企业的运营服务，切实帮助到企业发展。 另外，越来越多的地产企业开始转型成为产业地产商，无特色的综合性园区已经很难在激烈的市场竞争中吸引到优质的企业，另一方面相比于政府的专业化园区而言，政府补贴+租金减免的核心优势立马凸显，产业地产商想要在专业化园区中实现兴起，就必须加强园区运营的服务特色以及优势，着力探索金融创投、资产证券化等多种模式帮助企业成长，从而在竞争激烈的企业招商中实现胜出。 工业园产业地产：加强产品形态设计，强化特色服务，便利政务服务，瞄准产业链塑造。对于中小型制造业来说，区域间的成本差异仍然是推动企业选择转移目的地的核心因素之一，在租赁物业价格已经无法下降的同时，如何发挥产业集群优势，结合产业特色，设计产品形态和配套设施帮助企业减少成本支出是关键因素，例如对于高耗能的产业统一设置节能配套设施，对于同一类产业的污染进行集中式的处理都会帮助企业实现减少成本支出。 另外，企业服务是在产业转移后企业最为关心的要素，一般而言，这类企业都是从高效透明的一线城市产业园转移，加强园区政务服务对接，有利于后期的招商工作;最后就是一定要注重产业链的塑造，加强对于产业链上企业的聚集和招商，这样才能塑造核心优势产业链。