事件： 2022 年 5 月 31 日，沪深交易所制定发布了《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 3 号——新购入基础设施项目（试行）》。

　　基础设施 REITs 扩募规则正式发布，操作指引细化&优惠措施加强。2022 年 4 月 15 日，《新购入基础设施项目指引》（征求意见稿）开始向社会公开征求意见。本次正式发布的文件总体上延续征求意见稿的要求： 1）准入条件： 整体与首发一致，购入项目类型原则上与当前持有类型基本一致；扩募时间在原 REIT 运作满 12 个月后，且运作稳健经营状况良好； 2）资金来源： 留存收益、对外借款或者扩募等多种或一种。 3）实施程序： 基金管理人决议-履行证监会变更注册程序-取得证监会批文-召开持有人大会（如需）。 4）发售与定价： 分为向原持有人配售、公开扩募及定向扩募，不设询价定价机制，通过管理人定价、持有人大会决议的方式确定，设定价格底线。 相较征求意见稿主要变化有： 明确运作时间界定为上市之日至提交基金变更注册申请之日满 12 个月； 细化停复牌安排， 连续停牌时间由不超过 10 个交易日改为 5 个； 取消向原持有人配售比例不超过配售前基金份额总额 50%的限制；此外，指引还完善聘请财务顾问的情形、压实拟购入项目估值要求、明确扩募发售失败情形、拓宽定向扩募投资者范围、明确定向扩募战略投资者要求等。同时， 沪深交易所暂免收取基础设施 REITs 扩募业务的上市初费、上市年费及交易经手费。 REITs 扩募规则落地&优惠加强，市场扩容在即。

　　国办要求盘活存量资产扩大有效投资， REITs 作为首推方式有望进入发展快车道。 5 月 25 日，国办发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，要求聚焦市政设施、生态环保等重点领域，通过推进基础设施 REITs（提高推荐审核效率、灵活确定审核标准、健全扩募机制、推进相关立法）、 PPP、兼并重组等方式盘活存量资产，扩大有效投资。

　　 REITs 扩募助力经济稳增长，水务固废资产有望优先受益迎价值重估。宏观层面， 对标美国，扩募是 REITs 规模增长的主要途径。我国扩募规则的出台有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，形成投融资良性循环，助力经济稳增长目标。 微观层面， 首批上市的富国首创水务 REIT 和中航首钢生物质 REIT 运行将满 12 个月，扩募要求新购入项目与原有类型一致， 水务和固废项目有望优先受益。 将项目置入 REITs 有利于原始权益方盘活存量资产，加速新项目投资和存量收并购，同时 REITs 对优质运营资产的青睐驱动高股息高成长的资产价值重估。富国首创和中航首钢生物质 REIT 自成立至今（ 2022/6/2）涨幅分别为 38%、 28%，溢价率分别为 37%、 43%。 水务 REIT 项目 PB 估值1.37，高于原运营方首创环保 PB（ LF） 估值 1.30， 对水务项目分派现金流的估值水平是首创环保对应 2021 年 PE 的 2 倍 （ 估值日期：2022/6/2）。REITs 规模扩张将带动高股息兼具成长性的优质运营资产的价值重估。