疫情成了近期左右资产走势的核心因素，一开始大家悲观，股市暴跌，但后来大家发现长期没问题，又开始跟着外资疯狂抄底，A股迎来八连阳。很多会员就自然的联想到了房地产市场，疫情过后会不会也像股市一样反弹？买房是不是也应该抓紧“抄底”？哪些区域和城市相对坚挺？哪些相对受损？

　　2月9日，如是金融研究院高级研究员李畅老师在财富指北会员社群内围绕房地产市场做了专题直播（超级会员可直接在财富微直播专栏中回听）。本期财富内参中，我们节选了一些会员提问与解答：

　　1、疫情过后买房需求会不会集中爆发？楼市会迎来小阳春吗？

　　首先我们要明确的一点是，疫情只是暂时滞后了需求，但不会使需求消失。往年整个春节期间（从除夕到初六）通常是30大中城市商品住宅成交的淡季，从初七复工开始，30大中城市的商品住宅成交面积会迅速回升。今年受到疫情影响，因为复工时间的推迟，30大中城市的商品房成交到现在还没有出现回升的迹象。春节期间的销售大部分来自于三四线城市的返乡置业需求，线下销售的停止也相当于中断了三四线城市返乡置业需求。这种影响会持续到2-3月，预计1季度内商品住宅销售会持续下滑。

如果我们回顾一下非典疫情期间房地产销量的表现，会发现疫情影响的购房需求大部分都会在疫情结束后得到释放。2003年4月全国商品住宅销售额环比下降了9.4%，但随后在5月即反弹至15.5%，超过2001-2002年同期环比增速。说明当时疫情对地产销售的影响很快得到了弥补。当前有一点不同的是，2003年房地产市场火热的主导因素是政策的支持，当年国务院将房地产确认为支柱产业，自此中国房地产市场开启了“黄金十年”。但现在即使没有疫情因素影响，在“房住不炒”的主基调下需求也偏弱。疫情会导致房地产市场出现阶段性降温，后续的需求反弹幅度也大概率不及2003年。总的来说，通常开年1-2月为传统房地产淡季，3-4月开始一波“小阳春”旺季。今年在疫情影响下，经济大环境不乐观，施工大范围推迟，客户收入预期和购买意愿不足，成交周期延长，短期房地产市场存在下行压力，但疫情过后会有明显回暖。

　　第一，随着疫情结束，经济恢复，前期积压的刚需、改善需求、置换需求等也将在后期有一轮复苏甚至小爆发。

　　第二，本来货币就处于降息周期，这次疫情可能会加大宽松力度，流动性方面对房地产也有利。

　　至于需求复苏的时间，则取决于疫情的控制程度以及个人收入的恢复程度，早的话也得出现在2季度。

　　不过值得注意的是，不要把疫情带来的短期波动当成了长期趋势，真正有价值的核心区域和房产不会因此转向下跌，而本来就没有价值的外围房产和城市也不会转向上涨。

　　2、疫情对各地区房价如何影响？哪些相对坚挺？哪些相对受损？

　　短期疫情对每个地区的房价肯定都是负面冲击，毕竟交易几乎停滞，即便是京沪深等核心城市也不例外，看看你身边的链家小哥有没有上班就知道了。但随着疫情的稳定，各个区域的房价会重新分化，回归到长期轨道上来。

　　和疫情前相同的是，还是三类城市会相对坚挺：一是京沪深等人口吸引力强的超大城市，人口就是财富；二是各区域首位度较高的中心城市，也就是我们常说的新一线；三是一些自然生态环境较好的特色小城市，疫情之后大家可能会更重视健康，不过，疫情也让大家更重视基础设施和生活服务，一些相对成熟、生活不容易受外部影响的小城市更有优势。

　　但和疫情前也会有所不同：一是湖北地区尤其是武汉的房价可能会受到较长时间冲击，防疫常态化，一些短期的经济冲击需要消化，大部分当地人收入下降，很多企业可能承受巨大压力，甚至直接消失，这也会影响个人收入和买房需求。二是一些国家战略性支持的区域可能受益，建设力度会加大，更好的医疗条件也会比疫情前吸引更多的人。